Wat betekenen de Wkb en het Burgerlijk Wetboek voor jouw werk als keurder?

Een aankoopkeuring is zelf geen wettelijk voorgeschreven keuring, maar het speelveld eromheen is de afgelopen jaren flink verschoven. De Omgevingswet, de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen en een reeks bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek bepalen wie waarvoor aan de lat staat. Dit artikel zet op een rij welke regels je als keurder echt tegenkomt en wat je daarvan in je rapport vastlegt.

De Omgevingswet en de nieuwe rolverdeling

De Omgevingswet is in werking getreden op 1 januari 2024. Daarmee zijn de regels over bouwen, ruimte en milieu gebundeld en is de manier waarop een gemeente met bouwplannen omgaat veranderd. Voor de bouwkundig keurder is dat vooral relevant als achtergrond: de woning die je keurt, is gebouwd of verbouwd onder een regime dat per periode verschilt.

Die datum helpt je bij het duiden van documentatie. Een verbouwing van voor 2024 kent andere papieren dan een verbouwing daarna, en dat verschil verklaart waarom bij het ene adres een dik dossier ligt en bij het andere alleen een oude tekening.

Wat de Omgevingswet niet doet, is jouw rapport regelen. Een aankoopkeuring blijft een private opdracht tussen jou en je opdrachtgever. Je toetst niet aan bouwvoorschriften en je geeft geen goedkeuring af. Dat onderscheid hoort met zoveel woorden in het hoofdstuk over de reikwijdte van je rapport te staan.

De Wkb: wie toetst wat, en sinds wanneer

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) geldt sinds 1 januari 2024 voor nieuwbouw in gevolgklasse 1, en sinds 1 juli 2025 ook voor verbouwactiviteiten in gevolgklasse 1. Gevolgklasse 1 omvat de eenvoudigere bouwwerken, waaronder veel grondgebonden woningen.

Onder de Wkb toetst een onafhankelijke kwaliteitsborger het bouwwerk. De gemeente toetst voor gevolgklasse 1 niet langer vooraf aan de technische bouwvoorschriften. De gereedmelding bij het bevoegd gezag gebeurt uiterlijk twee weken voor ingebruikname, met de verklaring van de kwaliteitsborger en het dossier bevoegd gezag.

Waarom dit jou raakt

Je bent geen kwaliteitsborger, en je moet dat verschil actief bewaken. Een koper die een recent verbouwde woning laat keuren, denkt soms dat jouw rapport hetzelfde is als een verklaring van de kwaliteitsborger. Dat is het niet: de kwaliteitsborger toetst tijdens de bouw aan de technische voorschriften, jij beoordeelt achteraf visueel de staat van het gebouw.

Tegelijk levert de Wkb je een bruikbare vraag op bij elke woning die kort geleden is verbouwd. Vraag naar de verklaring van de kwaliteitsborger en het dossier bevoegd gezag, en noteer of die er zijn. Ontbreken ze bij een verbouwing die na 1 juli 2025 is uitgevoerd, dan is dat een aandachtspunt dat de koper wil weten.

Het Burgerlijk Wetboek rond oplevering en gebreken

De bepalingen over aanneming van werk komen in je rapport vaker terug dan je zou denken, omdat kopers vrijwel altijd verbouwplannen hebben en verkopers vaak recent werk hebben laten uitvoeren.

Bepalingen die bij verbouwing en oplevering spelen

Artikel	Waar het over gaat
Artikel 7:757a BW	Het consumentendossier: de aannemer verstrekt de consument bij oplevering een dossier over het gerealiseerde bouwwerk, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen.
Artikel 7:758 lid 3 BW	Met de Wkb gewijzigd: de aannemer blijft na oplevering aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die gebreken hem niet zijn toe te rekenen.
Artikel 7:755 BW	Meerwerk: de aannemer kan alleen een prijsverhoging vorderen als hij de opdrachtgever tijdig heeft gewezen op de noodzaak daarvan, tenzij die noodzaak vanzelf sprak.
Artikel 7:752 lid 2 BW	Bij een opdrachtgever die consument is, moet meerwerk schriftelijk worden overeengekomen, met dezelfde uitzondering.
Artikel 7:761 BW	Rechtsvorderingen wegens een gebrek verjaren twee jaar na protest; het recht vervalt in beginsel twintig jaar na oplevering.

De wijziging van artikel 7:758 lid 3 BW is de belangrijkste voor je gesprek met de koper. Waar de aannemer vroeger sneller van verborgen gebreken af was, blijft hij daar nu aansprakelijk voor tenzij de gebreken hem niet zijn toe te rekenen. Voor een koper die een recent opgeleverde aanbouw laat keuren, kan het dus zin hebben om jouw bevindingen bij de aannemer neer te leggen in plaats van bij de verkoper.

Je hoeft geen juridisch advies te geven. Je noteert de waarneming, de datum van je opname en het feit dat er sprake is van recent werk. Dat is de informatie waarmee de koper of zijn adviseur verder kan.

Waar je aankoopkeuring juridisch staat

De aankoopkeuring zelf is niet in de wet geregeld. Ze speelt wel een rol in het spanningsveld tussen de onderzoeksplicht van de koper en de mededelingsplicht van de verkoper. Een koper die een bouwkundige keuring laat uitvoeren, geeft daarmee invulling aan zijn onderzoek. Dat maakt jouw rapport tot een document dat later kan worden voorgelegd, soms jaren na dato.

Daaruit volgen drie praktische consequenties. Formuleer je bevindingen zo dat ze los van jouw toelichting leesbaar zijn. Beschrijf de beperkingen van je onderzoek zo concreet dat er achteraf geen discussie is over wat je wel en niet hebt bekeken. En bewaar je dossier inclusief foto's, zodat je kunt laten zien wat je op de dag van de opname hebt gezien.

Wie die drie punten laat liggen, loopt precies tegen de problemen aan die in het overzicht van fouten in aankoopkeuringsrapporten die discussie geven staan beschreven.

Energielabel, verduurzaming en het huurspoor

Een energielabel is tien jaar geldig en is verplicht bij verkoop, verhuur en oplevering. Bij vrijwel elke aankoopkeuring ligt het label er dus al, of hoort het er te liggen. Het label is geen bouwkundig oordeel, maar het geeft je wel context bij isolatie, beglazing en installaties, en de koper vraagt er standaard naar.

Keurt je opdrachtgever met het oog op verhuur, dan speelt er meer. De Wet betaalbare huur is in werking getreden op 1 juli 2024 en het woningwaarderingsstelsel is daarmee dwingend geworden tot en met 186 punten. Het energielabel telt mee in die puntentelling. Je stelt de huurprijs niet vast, maar je waarnemingen over isolatie, beglazing en de staat van de woning zijn wel het vertrekpunt voor de partij die dat wel doet.

Huurders kunnen de aanvangshuurprijs binnen zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst laten toetsen door de Huurcommissie. Dat is voor een belegger die jou inschakelt een reden om vooraf te weten wat er bouwkundig speelt. Hoe dit soort ontwikkelingen je opdrachtenpakket verandert, staat in de analyse van wat er verandert in het werk van de bouwkundig keurder.

Appartementen: de vereniging van eigenaars

Bij een appartement keur je maar een deel van het gebouw, en het deel dat je niet keurt bepaalt vaak de grootste kosten. Sinds 1 januari 2018 is een reservefonds verplicht op grond van artikel 5:126 BW, gevuld op basis van een meerjarenonderhoudsplan of met ten minste 0,5 procent van de herbouwwaarde per jaar. De vereniging houdt jaarlijks ten minste een vergadering van eigenaars, en een besluit van die vergadering kan binnen een maand ter vernietiging aan de kantonrechter worden voorgelegd op grond van artikel 5:130 BW.

Vraag daarom standaard naar het meerjarenonderhoudsplan, de laatste notulen en de stand van het reservefonds, en noteer of je die stukken hebt gekregen. Neem in je rapport een aparte alinea op waarin je het onderscheid maakt tussen het privegedeelte dat je hebt beoordeeld en de gemeenschappelijke delen waarvoor de vereniging aan zet is.

Je eigen administratie en de AVG

Een keurdersdossier zit vol persoonsgegevens: namen, adressen, telefoonnummers, en foto's van iemands woning inclusief inboedel. De Algemene verordening gegevensbescherming is van toepassing sinds 25 mei 2018 en de Autoriteit Persoonsgegevens houdt toezicht. Een paar punten zijn direct praktisch.

• Werk je met software of een clouddienst, dan sluit je een verwerkersovereenkomst op grond van artikel 28 AVG.
• Houd een verwerkingsregister bij op grond van artikel 30 AVG. De uitzondering voor kleine organisaties vervalt zodra de verwerking niet incidenteel is, wat bij een keurder vrijwel altijd het geval is.
• Meld een datalek binnen 72 uur na ontdekking bij de Autoriteit Persoonsgegevens, tenzij het onwaarschijnlijk is dat het lek een risico oplevert. Registreer elk lek intern.
• Beantwoord een verzoek om inzage of verwijdering binnen een maand, met een verlenging van maximaal twee maanden.

Fiscaal geldt daarnaast een bewaarplicht van 7 jaar voor je administratie, en 10 jaar voor gegevens over onroerende zaken. Die tien jaar is voor een keurder de praktische ondergrens: het is precies de periode waarin een oud rapport nog kan opduiken. Hoe je zo'n dossier ordent zodat je het jaren later terugvindt, komt terug in de gids over de opbouw van een aankoopkeuringsrapport.

Vier dingen die je vanaf nu standaard vastlegt

1. Of er bij recent werk een verklaring van de kwaliteitsborger en een dossier bevoegd gezag zijn.
2. Of er een consumentendossier is verstrekt bij een oplevering, en zo nee, dat je daarnaar hebt gevraagd.
3. Of het energielabel aanwezig is en op welke datum het is afgegeven.
4. Bij een appartement: welke stukken van de vereniging je hebt ingezien en welke niet.

Vier vragen, twee minuten werk, en een rapport dat aanmerkelijk steviger staat. In de dossiermodule van Aankoopkeuring Pro staan ze als verplichte velden bij de start van elke opname, zodat je ze niet per woning opnieuw hoeft te bedenken. De keuze om ze standaard op te nemen komt voort uit de manier van werken die beschreven staat op de pagina over de auteur van deze kennisbank.

Conclusie: regels ken je om ze goed af te bakenen

Je hoeft als bouwkundig keurder geen jurist te zijn, maar je moet wel precies weten waar jouw werk ophoudt en waar de Wkb, het Burgerlijk Wetboek of de vereniging van eigenaars begint. Wie die grenzen in elk rapport benoemt, geeft de koper bruikbare informatie en houdt zichzelf uit onnodige discussies. Aankoopkeuring Pro zet deze vaste vragen en afbakeningen als standaardteksten in je sjabloon, zodat ze in geen enkel rapport ontbreken. Beschrijf je situatie via het contactformulier, dan lopen we samen na welke onderdelen bij jouw type opdrachten vast in het rapport horen.