Waarom verandert het werk van de bouwkundig keurder door verduurzaming en de Wkb?

Het werk van de bouwkundig keurder is de afgelopen jaren stil van karakter veranderd. De opdracht heet nog steeds aankoopkeuring, maar de vragen die kopers stellen gaan steeds vaker over energie, over regelgeving en over de vraag hoe snel je rapport er kan zijn. Hieronder staat wat er feitelijk is veranderd, en wat die verandering vraagt van je opdrachten, je rapporten en je gereedschap.

Wat er sinds 2024 daadwerkelijk is veranderd

Twee wetten hebben het bouwlandschap in korte tijd omgezet. De Omgevingswet is in werking getreden op 1 januari 2024 en bracht het ruimtelijke recht onder in een nieuw stelsel. Op dezelfde datum ging de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen van start voor nieuwbouw in gevolgklasse 1.

Sinds 1 juli 2025 geldt die wet ook voor verbouwactiviteiten in gevolgklasse 1. Daarmee raakt zij niet langer alleen de nieuwbouwwijk, maar ook de aanbouw, de dakkapel en de verbouwing van de woning waar jij een paar jaar later voor een aankoopkeuring binnenloopt.

De kern van die wet is een verschuiving van rollen. Bij gevolgklasse 1 toetst de gemeente niet langer vooraf aan de technische bouwvoorschriften; een onafhankelijke kwaliteitsborger bewaakt tijdens de bouw of het werk aan de eisen voldoet. De gereedmelding bij het bevoegd gezag gebeurt uiterlijk twee weken voor ingebruikname, met de verklaring van die borger en het dossier bevoegd gezag erbij.

Waarom die verschuiving jouw opdrachten raakt

Een aankoopkeuring is geen wettelijke toets, maar zij wordt wel gelezen tegen de achtergrond van wat er wettelijk is geregeld. Kopers weten inmiddels dat er bij recentere verbouwingen papieren horen te bestaan, en zij vragen daarnaar.

Dat papierspoor is voor jou nuttig. Het consumentendossier is geregeld in artikel 7:757a BW: de aannemer verstrekt de consument bij oplevering een dossier over het gerealiseerde bouwwerk, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen. Bestaat dat dossier, dan weet je hoe een constructie is opgebouwd zonder ergens in te hoeven boren.

Ook de aansprakelijkheid na oplevering is verschoven. Artikel 7:758 lid 3 BW is met deze wet gewijzigd: de aannemer blijft na oplevering aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die gebreken hem niet zijn toe te rekenen. Voor een keurder betekent dat vooral dat de vraag wie waarvoor opdraait vaker op tafel komt.

Wat je daar praktisch mee doet

• Vraag bij een woning met een recente verbouwing standaard naar het opleverdossier en naar de verklaring van de kwaliteitsborger.
• Noteer in je rapport of die stukken er zijn, of ze ontbreken, en dat je ze niet inhoudelijk hebt getoetst.
• Houd de bouwkundige beoordeling en de juridische vraag streng gescheiden; jij beschrijft de staat, geen aansprakelijkheid.
• Verwijs de koper voor die juridische vraag door, en zet dat als zin in je rapport in plaats van in een gesprek.

Hoe die regels precies op een aankoopkeuring inwerken en waar de grens van je eigen opdracht ligt, staat uitgewerkt in het artikel over de Wkb en het Burgerlijk Wetboek voor keurders.

Verduurzaming schuift de keuring een stap op

De tweede beweging is de energetische. Kopers kijken niet meer alleen naar de vraag of het dak lekt, maar ook naar de vraag wat een woning gaat kosten om comfortabel en betaalbaar te bewonen. Het energielabel is daarbij het startpunt: het is tien jaar geldig en verplicht bij verkoop, verhuur en oplevering.

Dat label is geen bouwkundig oordeel, en dat verschil moet je in je rapport bewaken. Een woning met een gunstig label kan een natte kruipruimte hebben, en een woning met een ongunstig label kan constructief in orde zijn. Zeg dat in één zin, dan voorkom je dat de koper jouw bevindingen en het label door elkaar haalt.

De vragen die kopers er nu bij stellen

In de praktijk komen dezelfde onderwerpen terug: is er spouwisolatie aanwezig en zo ja, in welke staat; kan het dak van binnenuit worden geïsoleerd; is de ventilatie voldoende voor de manier waarop het huis nu gebruikt wordt; en is de meterkast berekend op wat er de komende jaren bij komt.

Die vragen zijn beantwoordbaar zolang je bij waarneming blijft. Je stelt vast wat je ziet en wat je niet hebt kunnen zien, je benoemt het aandachtspunt, en je laat het rekenwerk aan een adviseur die daarvoor is opgeleid. Een keurder die energieadvies en bouwkundige beoordeling vermengt, verliest de scherpte van beide.

Wel verandert de volgorde in je rapport. Isolatie, ventilatie en vocht hangen zo sterk samen dat ze naast elkaar horen te staan. Een geïsoleerd dak met een afgeplakt rooster levert een probleem op dat in geen van beide losse hoofdstukken zichtbaar wordt.

Huurwoningen brengen een ander soort opdrachtgever

De Wet betaalbare huur is in werking getreden op 1 juli 2024. Daarmee is het woningwaarderingsstelsel dwingend geworden tot en met 186 punten, en het energielabel telt in die puntentelling mee. Voor beleggers en particuliere verhuurders is de staat van een woning daardoor rechtstreeks verbonden met wat zij mogen vragen.

Dat levert een opdrachtgever op met andere vragen dan een koper die zelf gaat wonen. Hij wil weten welk onderhoud er in welke termijn aankomt, wat een verbetering aan de schil vraagt en welke gebreken het gebruik nu al belemmeren. Een keuring voor die opdrachtgever is meer een meerjarige onderhoudsblik dan een momentopname.

Bij appartementen komt de vereniging van eigenaars erbij. Sinds 1 januari 2018 is een reservefonds verplicht op grond van artikel 5:126 BW, gevuld op basis van een meerjarenonderhoudsplan of met ten minste 0,5 procent van de herbouwwaarde per jaar. Wie dat plan opvraagt, kan zijn eigen waarnemingen aan de gevel ernaast leggen en veel gerichter rapporteren.

Kopers willen sneller beslissen

De derde ontwikkeling staat in geen enkele wet, maar bepaalt je agenda het sterkst. Een koper met een ontbindende voorwaarde heeft een korte termijn en wil binnen die termijn kunnen handelen. Een rapport dat vier dagen later komt, komt vaak te laat om nog invloed te hebben op het gesprek met de verkopende makelaar.

Daarmee is doorlooptijd een vakinhoudelijk onderwerp geworden en niet alleen een kwestie van service. De keurder die op de dag van de inspectie levert, geeft de koper de kans het rapport te gebruiken waarvoor het bedoeld is: onderbouwd onderhandelen of onderbouwd afzien.

Een rapport dat te laat komt, is niet een beetje minder waard. Het mist het moment waarop het verschil had kunnen maken.

Snelheid mag geen slordigheid worden. Het antwoord ligt niet in korter schrijven, maar in het verplaatsen van werk naar de inspectie zelf: vastleggen terwijl je kijkt, in plaats van reconstrueren op de avond. Wat dat betekent voor de keuze tussen een sjabloon en software, is naast elkaar gezet in de vergelijking van Word, Excel en keuringssoftware.

Ook de zakelijke kant van het vak verandert

Veel keurders werken zelfstandig en soms voor bureaus. Daar is iets veranderd: de Belastingdienst handhaaft sinds 1 januari 2025 weer volledig op schijnzelfstandigheid, want het handhavingsmoratorium is per die datum opgeheven. De beoordeling loopt via artikel 7:610 BW, waarbij arbeid, loon en gezag centraal staan.

De Hoge Raad gaf in het Deliveroo-arrest van 24 maart 2023 gezichtspunten voor die beoordeling, waaronder de aard en duur van de werkzaamheden, de inbedding in de organisatie, het ondernemersrisico en de vraag of iemand zich in het economisch verkeer als ondernemer gedraagt. Wie structureel voor één bureau keurt, doet er goed aan die punten langs te lopen en desnoods met een modelovereenkomst van de Belastingdienst te werken.

Aan de fiscale kant is de richting al langer duidelijk. De zelfstandigenaftrek wordt sinds 2020 stapsgewijs afgebouwd tot 900 euro in 2027 en de mkb-winstvrijstelling is de afgelopen jaren verlaagd. Voor het urencriterium geldt onverminderd 1.225 uur per kalenderjaar, ook wanneer je maar een deel van het jaar onderneemt.

Betalen en factureren gaan mee

Het betaalverkeer versnelt. Banken in de eurozone moeten sinds 9 januari 2025 instant betalingen kunnen ontvangen en sinds 9 oktober 2025 ook kunnen versturen. De wettelijke betaaltermijn is standaard 30 dagen, en tussen bedrijven mag maximaal 60 dagen worden afgesproken.

Elektronisch factureren wint terrein: leveranciers van de rijksoverheid moeten sinds 1 januari 2017 elektronisch factureren, onder meer via het Peppol-netwerk, en de EU-richtlijn ViDA maakt e-facturatie voor grensoverschrijdende transacties tussen bedrijven verplicht per 1 juli 2030. Wie zijn keuringen nu al netjes factureert met factuurdatum, opeenvolgend nummer en btw-identificatienummer, hoeft daar later weinig aan te veranderen.

Wat dit betekent voor je rapport

Alle drie de bewegingen komen op dezelfde plek samen: het document dat jij ondertekent. Het rapport wordt langer bewaard, vaker doorgestuurd en scherper gelezen dan een paar jaar geleden, en dat stelt eisen aan de opbouw ervan.

Drie dingen worden daardoor belangrijker. Ten eerste de scheiding tussen waarneming, gevolgtrekking en advies. Ten tweede een hoofdstuk uitgangspunten en beperkingen dat echt beschrijft wat je niet hebt kunnen zien. Ten derde een kostenraming met bandbreedte en termijn, zodat een koper er iets mee kan zonder jou aan een enkel bedrag te binden.

Hoe je die onderdelen op elkaar laat aansluiten voor een lezer zonder bouwkundige achtergrond, is uitgewerkt in de gids over de opbouw van een aankoopkeuringsrapport.

En voor je gereedschap

Een rapport dat meer moet dragen, vraagt om vastleggen tijdens de inspectie in plaats van erna. Elke bevinding hoort haar locatie, foto's, classificatie en kostenpost bij zich te houden, en de verzonden versie hoort ongewijzigd bewaard te blijven naast latere versies.

Daar komt een bewaarplicht bij: zeven jaar voor je administratie en tien jaar voor gegevens over onroerende zaken. En omdat je met adressen, namen en foto's van woningen werkt, geldt de AVG, van toepassing sinds 25 mei 2018, met een verwerkersovereenkomst op grond van artikel 28 AVG zodra een leverancier jouw dossiers opslaat.

Op precies dat punt is de rapportmodule van Aankoopkeuring Pro gebouwd: onderweg vastleggen, een raming die aan de bevinding vastzit en een dossier per adres dat jaren later nog te openen is. Waarom de weg van inspectie naar rapport het onderwerp van deze kennisbank is, legt de auteur achter deze site op zijn eigen pagina uit.

Conclusie: het vak wordt niet zwaarder, wel preciezer

De keurder van vandaag beoordeelt dezelfde bakstenen als tien jaar geleden, maar zijn rapport moet meer vragen aankunnen: over energie, over papieren van een recente verbouwing en over de termijn waarop iets moet gebeuren. Dat vraagt geen ander vakmanschap, wel een strakkere manier van vastleggen.

Aankoopkeuring Pro is gemaakt om die precisie makkelijk te maken: ter plaatse waarnemen en vastleggen, en nog dezelfde dag een rapport met kostenraming versturen. Wil je weten hoe je huidige werkwijze daarin past, leg je situatie dan voor via het contactformulier, dan kijken we samen naar de inrichting.